縱觀2013年，恒大拿地在向一二線城市傾斜的同時(shí)加快了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的步伐。2013年，8月1日，恒大地產(chǎn)以總價(jià)36.9億元拿下濱湖BH2013-15和瑤海區(qū)E1304兩宗地。其中E1304地塊最終成交價(jià)為850萬元/畝，即目前已經(jīng)被建成的合肥恒大中央廣場商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉分析，這意味著合肥樓市未來潛在供應(yīng)量太大。盡管目前合肥還未出現(xiàn)問題，但未來供應(yīng)量太多，按照2012年的銷售速度，存量在建房地產(chǎn)面積要10-16年才能賣完。另一方面，合肥需求有限，合肥2012年的非農(nóng)業(yè)人口只有264萬，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到28.80平方米，未來商業(yè)項(xiàng)目盈利前景不容樂觀。

　　實(shí)際上，盡管合肥樓市目前問題不大，但是未來合肥樓市的供應(yīng)過剩問題很嚴(yán)重。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測算，從2013年全國35個(gè)大中城市商品房存銷比(又稱為商品房潛在存銷比，反映的是未來1-2年商品房市場的供求情況。)排名情況看，合肥位居第6位，位于均值線以上。

　　6月5日，就在恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“恒大”)—阿里巴巴集團(tuán)足球戰(zhàn)略簽約儀式前幾天，恒大董事局主席許家印在內(nèi)部描繪了一幅千億商業(yè)帝國的藍(lán)圖，成為“升級版”的萬達(dá)。

　　實(shí)際上，恒大千億商業(yè)帝國并非橫空出世，而是早已悄然布局多年。目前恒大已經(jīng)成立了獨(dú)立的全資子公司恒大商業(yè)集團(tuán)，目前管理著全國130多個(gè)城市的超過300個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，類型涵蓋社區(qū)底商、商業(yè)中心、恒大影城、大型集中式商業(yè)、商業(yè)綜合體等多種商業(yè)形態(tài)，總面積超過200萬平方米。未來，商業(yè)地產(chǎn)將成為恒大的新支柱。

　　然而，面對目前整個(gè)市場的急劇降溫，恒大近兩年來大手筆拿地布局商業(yè)地產(chǎn)，一方面，市場擔(dān)心其存在的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，恒大想后來者居上的效應(yīng)并不容易。即使阿里巴巴斥資12億元入股恒大足球，給市場留下巨大的想象空間，但是恒大的商業(yè)地產(chǎn)帝國未來前景尚不明朗。

　　恒大商業(yè)地產(chǎn)的合肥樣本

　　盡管樓市低迷，但恒大絲毫沒有降低恒大合肥中央廣場的銷售目標(biāo)。“許老板要求當(dāng)天開盤銷售20億元!”6月，恒大合肥中央廣場首推2000套房源。包括11棟80-190平米的住宅和300套商鋪。

　　據(jù)恒大內(nèi)部員工透露，整個(gè)5月份安徽恒大有8個(gè)項(xiàng)目開盤，銷售指標(biāo)166億元，并努力沖擊200億元。而恒大中央廣場是重頭戲。

　　為了實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，合肥2家代理公司合富輝煌、世聯(lián)地產(chǎn)組成千人營銷團(tuán)隊(duì)拓客，線上線下主動(dòng)出擊。其動(dòng)作之大，震動(dòng)全城。統(tǒng)計(jì)顯示，5月份，恒大中央廣場單月報(bào)廣投放共有28次，占了整個(gè)區(qū)域(合肥瑤海區(qū))總量的62.22%。有合肥市市民告訴時(shí)代周報(bào)記者，最多一天4次接到恒大銷售人員的電話。

　　恒大中央廣場是合肥唯一的大體量的商業(yè)綜合體。總占地363.26畝，總建筑面積為138萬平方米。包括住宅，購物中心、商業(yè)街、寫字樓、五星級酒店、公寓五大產(chǎn)品業(yè)態(tài)組成。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，在恒大中央廣場周圍半徑5公里范圍內(nèi)，有5-6家商業(yè)綜合體。而在半徑10公里范圍內(nèi)，至少有20家。而離恒大中央廣場2公里，就有一家建筑面積為40萬平方米的萬達(dá)廣場。

　　而恒大將如何運(yùn)營如此超大體量的商業(yè)綜合體，頗受外界關(guān)注。根據(jù)恒大對外宣傳資料，“體驗(yàn)式消費(fèi)”和“自營品牌”是關(guān)鍵詞。恒大意欲在合肥打造另一個(gè)“上海新天地”、“北京三里屯”，包括恒大百貨、恒大超市、恒大影院、恒大酒店在內(nèi)的恒大集團(tuán)自營主力店入駐。

　　“恒大合肥中央廣場的體量是緊鄰的合肥萬達(dá)廣場的3倍�！毙强諅髅娇毓煽偩庉嬯悅ジ嬖V時(shí)代周報(bào)記者。從業(yè)態(tài)組合上來看，萬達(dá)走的是精品店、中產(chǎn)路線。恒大合肥中央廣場會(huì)招攬更多不同層次的客群。萬達(dá)以商場為主，以大賣場的模式帶動(dòng)人流。而恒大合肥中央廣場120萬平方米的體量，僅僅靠一個(gè)大商場很難帶動(dòng)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，萬達(dá)在合肥的兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，餐飲和影院是盈利，而其他部分都是虧損。而恒大如此大體量的商業(yè)綜合體，預(yù)計(jì)前期銷售還不錯(cuò)，但主要的問題就是后期的運(yùn)營能否成功。

　　許家印的商業(yè)地產(chǎn)思維顯然顯著受萬達(dá)影響，他自己也將恒大商業(yè)地產(chǎn)定義為“萬達(dá)廣場升級版”。恒大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包括了百貨、院線、超市和兒童游藝等四個(gè)板塊的自有品牌。

　　恒大百貨由恒大精品百貨、恒大時(shí)尚百貨、恒大精致百貨三大主題組成;恒大院線以恒大影城、大型集中式商業(yè)、商業(yè)綜合體項(xiàng)目為依托;恒大超市經(jīng)營面積為1000-8000平方米，定位為精品生活超市;恒大游樂則是專注于兒童產(chǎn)業(yè)投資的連鎖品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)，主要打造大型兒童游藝主題樂園。

　　一二線密集拿地布局商業(yè)地產(chǎn)

　　2014年6月，許家印在內(nèi)部大會(huì)上描述了恒大商業(yè)帝國藍(lán)圖，提出要打造升級版萬達(dá)廣場，商業(yè)資產(chǎn)整體規(guī)模要達(dá)千億級。

　　其官方網(wǎng)站資料顯示，恒大地產(chǎn)在全國130多個(gè)主要城市共有300多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)項(xiàng)目類型涵蓋社區(qū)底商、商業(yè)中心、恒大影城、大型集中式商業(yè)、商業(yè)綜合體等多種商業(yè)形態(tài)，現(xiàn)管理運(yùn)營的商業(yè)總面積超過200萬平方米。未來，恒大商業(yè)集團(tuán)管理運(yùn)營的商業(yè)總面積將超過400萬平方米，商業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到千億元規(guī)模。

　　實(shí)際上，合肥恒大中央廣場只是許家印千億商業(yè)地產(chǎn)的一小步。從2010年開始，恒大就開始通過收購、控股等方式涉足商業(yè)地產(chǎn)。

　　2010年8月27日，恒大地產(chǎn)全資子公司盛譽(yù)(BVI)有限公司以19億元收購佳兆業(yè)集團(tuán)旗下的廣州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目佳兆業(yè)廣場。這次收購是恒大第一次跨界涉足商業(yè)地產(chǎn)。彼時(shí)，恒大就曾對外表示，公司會(huì)選擇性地在資金充裕的時(shí)候，適當(dāng)?shù)剡M(jìn)入一些投資性物業(yè)。

　　而在2011年8月的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞表示將增加商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，并于全國物色房產(chǎn)項(xiàng)目。而在2013年恒大地產(chǎn)的中期業(yè)績會(huì)上，夏海鈞表示，未來恒大將發(fā)力一線城市，力爭做到一、二線城市與三線城市的布局平衡。

　　2013年9月，恒大地產(chǎn)以控股的方式控股國香地產(chǎn)，收購“國香地產(chǎn)”位于深圳市布吉沙灣片區(qū)的舊改項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積8萬平方米，總建面為35.5萬平方米，共規(guī)劃為三期開發(fā)，規(guī)劃包括高層住宅、綜合商業(yè)配套等。

　　2013年12月4日，恒大地產(chǎn)一日之內(nèi)斥資96.86億元連拿上海和南京共6宗地塊，其中包括以41.76億元搶得的上海4宗地。

　　2013年12月，恒大下屬公司寧波御城置業(yè)有限公司，以底價(jià)競得浙江寧波鎮(zhèn)海區(qū)九龍湖ZH09-02-12地塊，成交價(jià)約1.88億元，折合樓面價(jià)653元/平方米。該地塊面積12.51萬平方米，總建筑面積28.77萬平方米，土地用途規(guī)劃為住宅、商服用地。

　　資料顯示：2013年，恒大的總購地支出高達(dá)707億元，新增的66個(gè)項(xiàng)目中，一、二線城市項(xiàng)目34個(gè)，占比51.5%，比2012年上升了23.9%。中投顧問高級研究員鄭宇潔分析，恒大加強(qiáng)了一線城市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的投資力度，同時(shí)調(diào)高了商業(yè)地產(chǎn)所占比例。

　　2014年以來，恒大也沒有放慢步伐。2014年4月24日，恒大旗下的全資子公司以41.6億元將北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0101-0201等地塊收入囊中，溢價(jià)率為180%。分析人士稱，恒大重金砸下大興黃村鎮(zhèn)地塊，主要是看中在規(guī)劃中明確可以打造底商加高層公寓的產(chǎn)品類型。

　　2014年6月6日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)長沙分公司下的項(xiàng)目公司以50972萬元的價(jià)格，樓面地價(jià)為2400元/平方米競價(jià)拍得033號地塊。知情人透露，項(xiàng)目將會(huì)很快啟動(dòng)，而033號地塊商業(yè)部分的定位將以整個(gè)武廣片區(qū)商業(yè)配套為重點(diǎn)來設(shè)計(jì)，同時(shí)兼顧社區(qū)商業(yè)的需求。

　　合富輝煌地產(chǎn)研究院院長龍斌分析，恒大在全國有200個(gè)住宅項(xiàng)目，住宅目前還是其主要的產(chǎn)品。每個(gè)企業(yè)都有自身的優(yōu)勢，不會(huì)輕易改變。恒大的規(guī)模很大，不可能做純粹單一的品種。恒大只是向產(chǎn)品多元化發(fā)展，總的來看，還談不上是向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。恒大戰(zhàn)略上向一二線城市的轉(zhuǎn)移趨勢反而更加明顯。

　　另有商業(yè)地產(chǎn)人士認(rèn)為，“首先要明確住宅是賺快錢的，而商業(yè)則是賺慢錢的，要耐得住寂寞，慢慢培育。”“其次，恒大的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略上是自持還是租售并舉，比例如何把握，需要著力研究。

　　恒大目前的物業(yè)主要集中在二三線城市，這些城市對于商業(yè)物業(yè)的消化能力已經(jīng)漸趨飽和，因此運(yùn)營的難度不可小覷。