花濤：互聯(lián)網(wǎng)無孔不入，購物中心如何與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合創(chuàng)造出新的商機(jī)應(yīng)該成為商家們調(diào)研的主題。據(jù)我觀察，很多購物中心已經(jīng)開始在做這樣的事，至于如何結(jié)合、結(jié)合得緊不緊密、如何得到持續(xù)的商業(yè)產(chǎn)出，還需要觀察。

　　郭增利：我有一個(gè)判斷，購物中心的馬太效應(yīng)逐漸顯示出來，一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)綜合體得到市場(chǎng)強(qiáng)烈追捧，但一些購物中心卻面臨著經(jīng)營(yíng)上的嚴(yán)重危機(jī)。從目前來看，得到供應(yīng)商、品牌商認(rèn)可的商業(yè)空間有效供給還是不足。

　　地方政府在商業(yè)規(guī)劃上的控制需要反思.so.

　　Q1：有消息稱，美國(guó)將有50％的購物中心會(huì)在未來10年內(nèi)倒閉，對(duì)于這樣的業(yè)內(nèi)熱點(diǎn)，各位認(rèn)同嗎？

　　美國(guó)購物中心“鬼城找訂單說”沒有普遍性

　　楊敬玉中國(guó)購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心專家認(rèn)證委員

　　美國(guó)郊區(qū)一些被廢棄的購物中心。圖片來自《黑色星期五：美國(guó)購物中心的倒塌》攝影集。

　　對(duì)話嘉賓：

　　郭增利中國(guó)購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任.

　　花濤深圳零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng).

　　最近，網(wǎng)絡(luò)上流傳的一組關(guān)于美國(guó)購物中心變成“鬼城”的照片。有消息稱，自2006年開始，美國(guó)境內(nèi)再無新開張的購物中心，在今后5年內(nèi)，美國(guó)境內(nèi)15％的購物中心將停業(yè)關(guān)閉，未來10年內(nèi)將會(huì)消失50％。這樣的情形會(huì)不會(huì)在若干年后出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的購物行業(yè)中？毫無疑問，如今國(guó)內(nèi)的MALL經(jīng)濟(jì)正在處于大規(guī)模無序拓展?fàn)顟B(tài)當(dāng)中，找訂單由此而引發(fā)的“購物中心是否過�！庇懻撀曇恢辈唤^于耳。那么在2014年的上半年即將過去之時(shí)，有些什么新現(xiàn)象值得業(yè)內(nèi)同仁高度關(guān)注？在我們這期的商業(yè)公開課，三位國(guó)內(nèi)資深的商業(yè)專家將會(huì)分享自己的個(gè)人觀點(diǎn)。

　　郭增利：我個(gè)人觀點(diǎn)是，近年美國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)得比較厲害，對(duì)商業(yè)、消費(fèi)帶來比較直接的影響，根據(jù)市場(chǎng)的活躍程度觀察者可能會(huì)得出這樣的結(jié)論。但必須要指出，美國(guó)購物中心的特點(diǎn)是時(shí)尚、奢華、休閑，經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)以及網(wǎng)購的興起對(duì)它的沖擊力是非常大的。另一方面，同樣是高度發(fā)達(dá)的購物中心業(yè)態(tài)，在澳洲卻生存得很好，這是因?yàn)榘闹藓芏噘徫镏行氖青徖镄偷�，它是為了滿足附近居民和顧客基本生活而進(jìn)行定位，消找訂單費(fèi)者對(duì)它的黏性非常高，經(jīng)濟(jì)好壞對(duì)它的影響不是太大。因此這個(gè)新聞是基于美國(guó)本土特有經(jīng)濟(jì)環(huán)境下所出現(xiàn)的現(xiàn)象，并無普遍性。

　　楊敬玉：從上世紀(jì)90年代開始，由于各方面原因，美國(guó)居民特別是中產(chǎn)及以上的家庭，開始回歸都市居住和生活，美國(guó)的都市商業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)，近年來又逐漸發(fā)展起來，并有超過郊區(qū)化購物中心的趨勢(shì)。市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)體，市場(chǎng)化的調(diào)整，未來的美國(guó)購物中心會(huì)有一個(gè)長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)化調(diào)整過程，商業(yè)地產(chǎn)特別是購物中心會(huì)傾向于都市區(qū)域發(fā)展;郊區(qū)化購物中心會(huì)進(jìn)行調(diào)整、升級(jí)和改造。但我不認(rèn)同未來10年50％購物中心會(huì)倒閉或轉(zhuǎn)手的武斷判斷。有別于中國(guó)以開發(fā)商持有為主，由于美國(guó)商業(yè)及商用不動(dòng)產(chǎn)找訂單大多是由長(zhǎng)期投資基金持有，資本市場(chǎng)發(fā)達(dá)，基金之間的交易不會(huì)改變存量商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。

　　Q2：國(guó)內(nèi)地產(chǎn)在飛速膨脹，增量數(shù)字很嚇人，但不少購物中心存在生存壓力，這一兩年轉(zhuǎn)手、退出的個(gè)案在增多。如何看待購物中心過剩和經(jīng)營(yíng)能力不足等問題？。

　　花濤：購物中心是否存在過剩真的不好說，在三、四線城市飛速擴(kuò)張的區(qū)域，的確存在購物中心難以消化的情況；然而在一線大城市，到目前為止還看不到過剩的跡象，購物中心對(duì)其他業(yè)態(tài)的整合能力很強(qiáng)大，基本什么東西都可以裝進(jìn)來。即使是對(duì)實(shí)體店產(chǎn)生深刻影響的互聯(lián)網(wǎng)，近幾年也與購物中心結(jié)合得越來越緊密，它們磨合后所產(chǎn)生的能量不亞于一場(chǎng)工業(yè)革命。

　　找訂單郭增利：最近我一直在說，未來國(guó)內(nèi)的購物中心屬性應(yīng)該是“買得起、離不開、少不了”。購物中心過剩是增量數(shù)字不斷飛漲與得到市場(chǎng)認(rèn)可的有效供應(yīng)不足共同作用的現(xiàn)象。我認(rèn)為，購物中心的定位還是要實(shí)現(xiàn)零售的本質(zhì)，增強(qiáng)消費(fèi)者的黏性，從而使自己的業(yè)績(jī)得到保障。未來購物中心必須滿足顧客的基本需求和迎合性需求，至于是否滿足引領(lǐng)性需求，要看具體情況。

　　楊敬玉：未來購物中心全產(chǎn)業(yè)鏈中，立項(xiàng)后不能開工，開工后不能竣工，竣工后不能開業(yè)，開業(yè)后經(jīng)營(yíng)不善的情況會(huì)普遍出現(xiàn)。供應(yīng)方面，地方政府在商業(yè)規(guī)劃上的控制方面需要反思;投資商在是否有足夠的資金、團(tuán)隊(duì)、技術(shù)等方面同樣需要反思。

　　拋開投資收找訂單益的考量，活下來才有機(jī)會(huì).

　　Q3：到目前為止，據(jù)你們觀察，今年國(guó)內(nèi)購物中心關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)該放在哪里？

楊敬玉：我認(rèn)為在未來5年之內(nèi)，購物中心產(chǎn)業(yè)的主題是購并、改造、改建、資產(chǎn)重估。很多項(xiàng)目，增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)、加大推廣力度、變換租戶組合花樣、引進(jìn)主力租戶等努力，可能都無濟(jì)于事。市場(chǎng)的零售需求好比一個(gè)人，一斤米飯的食量，即使換成鮑魚，也只能吃下一斤，不會(huì)吃下2斤甚至四五斤。目前購物中心行業(yè)有一種幻覺，樂觀地認(rèn)為只要把項(xiàng)目做好了，就會(huì)有顧客、有銷售。在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過剩的行業(yè)背景下，活不下來甚至出生不了的項(xiàng)目不會(huì)是個(gè)別現(xiàn)象。未來，需要拋開投資收益的考量，活下來才有機(jī)會(huì)。找訂單